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「良い土地が出たので先に押さえたい」というご相談は、家づくりの中でいちばん多いものの一つです。
ところが、土地を先に決めてしまったために、あとから建物を削ることになる方が少なくありません。
この記事では、土地を先に決めると起きること、お勧めしている家づくりの順番、土地代のほかにかかる費用、そして土地探しを工務店と一緒に進めたほうがよい理由をご紹介します。

 

□土地を先に決めると起きること

理由は単純で、総額の中で土地に使った分だけ、建物に回せるお金が減るからです。
「土地は資産だから」と予算いっぱいで契約したあとに、建物の広さや断熱、設備を削る方を何組も見てきました。
もう1つは、土地の条件によって建物側の費用が変わることです。高低差、地盤、水道の引き込みなどは、土地を決めたあとに分かることが多く、同じ坪数・同じ価格の土地でも100万円単位の差が出ます。
さらに、土地の代金は建物より先に支払うことになるため、住宅ローンの組み方によっては「つなぎ融資」が必要になり、金利や手数料が別にかかります。

 

□お勧めしている家づくりの順番

 

＊①総額（返せる額）を決める

最初に決めるのは土地でも間取りでもなく、毎月いくらなら無理なく返せるかです。
今の家賃や貯蓄、お子さんの教育費の時期を含めて考えると、借りられる額と返せる額は別だと分かります。
ここで決めた総額が、あとのすべての判断の物差しになります。

 

＊②建物の広さと費用を出す

次に、ご家族に必要な部屋数と広さから、建物にかかる費用を出します。
本体価格だけでなく、付帯工事や諸費用、外構まで含めた金額で見てください。
ここまで決まると、「土地にいくらまで使えるか」がはっきりします。

 

＊③残りが土地の予算。その範囲で探す

総額から建物の費用を引いた残りが、土地に使える予算です。
この順番で探すと、予算を超える土地に心が動いても、建物を削らずに判断できます。

 

□土地は、建てる会社と一緒に探してください

土地探しは不動産会社に頼むもの、と思われがちですが、私たちは「建てる会社と一緒に探す」ことを強くお勧めしています。
不動産会社は、土地を売るのが商売です。どんな家が建つか、どのくらいの大きさが必要かは、売買には関係がありません。土地が売れた時点で、仕事は完了です。
一方、私たち工務店は、土地の売買でお金をいただくことは一切ありません。家を建てるのに適した土地を、いかに一緒に選ぶか。それが私たちの役目です。
土地に問題があって家が思うように建たなかったとき、多くの場合「家が悪かった」と言われてしまいます。だからこそ、建てる側は土地の段階から真剣です。

 

＊実際にあった、土地の落とし穴

私たちがこれまでに見てきた事例を、いくつかご紹介します。
道路に2m以上接していない土地で、そのままでは家が建てられなかったケース。
大通りに面した土地で、車の出入り口をつくるために縁石の切り下げ工事が必要になったケース。
水路に面した土地で、敷地に入るための橋を架けることになり、数百万円の追加になったケース。
崖条例（がけ条例）が適用され、土地の半分に建物が建てられなくなったケース。
排水の行き先がなく、予期しない費用がかかったケース。
いずれも、土地の広告や価格表には書かれていません。図面と現地を見て、「この土地に家を建てるとこうなる」と予測できる人が見なければ分からないことです。

 

＊工務店が土地探しでしていること

候補の土地が出たら、その土地でどんな家が建てられるか、土地代のほかに何にいくらかかりそうかを、契約の前にお伝えします。
接道、高低差、擁壁、給排水、地盤、法規制、ハザードマップ。これらを建てる側の目で確かめます。
問題が見つかったときは、不動産会社との調整も私たちが一緒に行います。価格の交渉材料になることもあります。

 

□土地代のほかにかかる費用

土地の価格表示には、次の費用は含まれていません。一般的な目安の幅でご紹介します。
仲介手数料は、土地価格の3％＋6万円に消費税を加えた額が上限です。1,000万円の土地なら約40万円です。
所有権移転登記の費用は、登録免許税と司法書士報酬を合わせて20〜40万円程度です。
高低差のある土地では、擁壁や造成の工事に50〜300万円かかることがあります。
前面道路に上下水道が来ていない場合、引き込み工事に30〜100万円、下水道が無い地域では浄化槽の設置に45〜120万円が必要です。
地盤が弱い場合の改良工事は50〜150万円、建て替えの場合の解体費は木造で坪あたり3〜5万円が目安です。
このほかに、上下水道の加入金や、不動産取得税、固定資産税の精算金などがあります。

 

□土地を見るときに確かめたいこと

候補の土地が出たら、価格と広さのほかに次の点を確かめてください。
用途地域と建ぺい率・容積率は、その土地に建てられる大きさを決めます。
接道は、幅4m以上の道路に2m以上接していないと家が建てられません。道路の幅が足りない場合は、敷地の一部を道路に提供する必要があります。
高低差、擁壁の有無、前面道路の上下水道、電柱の位置は、建物の費用に直接関わります。
ハザードマップで浸水や土砂災害の区域に入っていないかも、必ず見ておいてください。

 

□土地をお持ちの方・建て替えの方へ

土地がすでにお決まりの方でも、造成や擁壁、給排水の引き込みの費用は同じようにかかります。
建て替えの場合は、解体費と、工事中の仮住まいの費用と引っ越し2回分を、総額の中に入れておいてください。
古い家の解体では、地中から以前の基礎や浄化槽が出てきて追加費用がかかることもあります。

 

□かがわの家.comの土地の見方

私たちは、土地からお探しの方には、総額を先に決める資金計画からご一緒しています。
候補の土地が出た段階で、契約の前にご相談ください。その土地でどんな家が建てられるか、土地代のほかにいくらかかりそうかを、無料でお伝えします。
土地の売買で私たちがお金をいただくことはありません。家を建てるのに適した土地を一緒に選ぶことが、私たちの仕事です。

 

□まとめ

家づくりの順番は、総額を決める、建物の費用を出す、残りで土地を探す、の順です。
土地には、仲介手数料や登記、造成、引き込み、地盤改良など、価格表示に入っていない費用があります。
土地は、売るのが仕事の不動産会社だけでなく、建てるのが仕事の工務店と一緒に探してください。良い土地に出会ったときこそ、契約の前にご相談を。

高松市周辺で注文住宅をお考えの方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。
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